نمونه رأی در مورد کلاهبرداری ثبتی (ملکی)
ثبت ملک غیر و دریافت سند به نام خود
نمونه رأی شماره 9209970270200398 مورخ 29/3/1392 صادر شده از شعبه ۵۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
خلاصه پرونده
در مورد اتهام آقای ح و خانم ف (هر دو فراری و مجهول‌المکان)، دایر به کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر به نام خود، موضوع شکایت آقایان ج و سایر ورثه مرحوم ن و س با این توضیح که مطابق گواهی شماره ۴۳۶/۷۴۹/ت ـ ۱۴/۵/۶۶ شرکت ت شهرداری تهران آقای ن که در شرکت مذکور بوده قطعه زمینی به شماره ۳۸۹ واقع در فاز ۲ از زمین‌های پونک را از آن تعاونی دریافت نموده است که مطابق استعلام ثبتی انجام شده منطبق (هماهنگ) بر پلاک ثبتی ۲۱۳۰/۱۱۹ بخش یازده تهران بوده و پس از آن که نامبرده در تاریخ ۷/۷/۸۶ فوت نموده، ورثه وی یعنی شاکیان ردیف اول جهت ساخت و ساز آن ملک با مشارکت شاکی ردیف دوم اقدام نموده که متوجه صدور سند مالکیت رسمی برای آن به نام متهمین می‌شوند و با پیگیری موضوع معلوم می‌شود که متهمان نامبرده هیچ گونه آدرس و نشانی مشخصی نداشته و حتی مشخصات هویتی هیچ یک از آنان در ثبت احوال مربوطه نیز قابل شناسایی نیست و از طرفی متهمان بر مبنای سند مالکیت مأخوذه (گرفته شده) در سال ۸۷ اقدام به فروش ملک مذکور به شخصی به نام آقای الف به مبلغ هفت میلیارد ریال نموده که پس از بروز تردید برای خریدار، معامله مذکور را فسخ می‌نمایند و به هر حال متهمان نامبرده بدون هر گونه استحقاق قانونی و با شناسایی ملک مذکور به عنوان ملکی که سابقه صدور سند مالکیت برای مالک آن وجود نداشته، اقدام به ثبت آن ملک به نام خود نموده‌اند.
رأی دادگاه بدوی (نخستین)
دادگاه بنا به مراتب و با توجه به کیفرخواست دادسرای عمومی و انقلاب تهران، شکایت شاکیان، ملاحظه مستندات عادی مربوط به تخصیص ملک به مرحوم ن پاسخ استعلامات ثبتی، پاسخ استعلام از ثبت احوال، نتیجه تحقیقات کلانتری ۱۳۳ شهر زیبا، نتیجه اجرای نیابت‌های قضایی توسط دادگستری شهرستان رشت جهت شناسایی متهمین، اظهارات آقای الف به عنوان مطلع، ملاحظه گواهی حصر وراثت (انجام دادن تشریفات قاونی و رسمی برای برسمیت شناختن و مشخص کردن وارثان شخص درگذشته) مرحوم ن و سایر شواهد موجود در پرونده و این که متهم نامبرده علی‌رغم ابلاغ قانونی از طریق انتشار آگهی در دادگاه حضور نیافته و دفاعی ننموده‌اند، بنابراین جرمشان محرز و مسلم است و مستنداً به ماده ۱۰۹ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس وکلاهبرداری هر یک از متهمین نامبرده را به تحمل سه سال حبس تعزیری و پرداخت مبلغ پانصد میلیون ریال جزای نقدی در حق دولت محکوم می‌نماید. رد مال مورد کلاهبرداری نیز به لحاظ تنظیم سند رسمی، نیازمند طرح دادخواست حقوقی است.
رأی صادره غیابی و ظرف ده روز پس از ابلاغ، قابل واخواهی و اعتراض در این دادگاه، سپس به مدت بیست روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
مراحل دریافت پروانه ساختمان یا جواز ساخت
در مقاله قبل در مورد پروانه ساختمانی و مراحل دریافت پروانه یا جواز ساختمان توضیح دادیم، در این مقاله به نحوه دریافت دستور نقشه که جزء مراحل دریافت پروانه ساختمان است، خواهیم پرداخت:
۲- دستور نقشه
دستور نقشه، یکی از انواع ابلاغیه رسمی است، که توسط شهرداری در چند برگ صادر می‌گردد و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک به مالک تحویل می‌گردد. مالک می‌تواند با توجه به مفاد و محتوای آن و بر اساس ضوابط و قوانین شهرداری و طرح تفصیلی، درخواست طراحی نماید.
مدارک مورد نیاز برای دریافت دستور نقشه
گواهی پایان‌کار ساختمان چیست؟
گواهی پایان‌کار ساختمان مدرکی است که پس از به پایان رسیدن فرآیند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می‌شود.
بعد از صدور گواهی پایان‌کار ساختمان مشخص می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر نهادهای مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است.
کاربردهای گواهی پایان‌کار ساختمان چیست؟
۱- گواهی پایان‌کار ساختمانی اولاً نشان می‌دهد که بنای ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نبوده و بر اساس معیار‌های فنی و مهندسی کاملاً مورد تأیید شهرداری می‌باشد.
۲- تا زمانی که گواهی پایان‌کار ساختمان از سوی شهرداری، صادر نگردد، امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد و تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد، امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحد‌های ساخته شده در ساختمان وجود نخواهد داشت.
بنابراین برای دریافت صورت مجلس تفکیکی ابتدا باید گواهی پایان‌کار از شهرداری گرفته شود.
۳- گواهی پایان‌کار ساختمان پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است، بنابراین تا زمانی که گواهی پایان‌کار دریافت نگردد، مالک یا سازنده نمی‌تواند برای گرفتن سند اقدام نماید، در واقع بدون گواهی پایان‌کار قانوناً مالک نمی‌تواند ملک را به دیگری بفروشد، بنابراین بدون گواهی پایان‌کار انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر نمی‌باشد.
۴- قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. به موجب این قرارداد فروشنده باید متعهد به دریافت گواهی پایان‌کار شود، همچنین لازم است در قرارداد بسته شده، تاریخ دقیق جهت حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند مشخص شود، مطمئناً در تاریخ تعیین شده باید گواهی پایان‌کار دریافت شده باشد، چون بدون این گواهی امکان انتقال سند وجود ندارد.
چنانچه در تاریخ تعیین شده در قرارداد فروشنده جهت انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود با وجود سایر شرایط خریدار در صورتی می‌تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی بخواهد که گواهی پایان‌کار ساختمان صادر شده باشد، اگر گواهی مذکور صادر نشده است، باید در دادخواست ابتدا الزام فروشنده به دریافت گواهی پایان‌کار و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
سؤالات ملکی متداول
سؤال 1: چنانچه فردی ملک مسکونی‌‌اش را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده نماید، آیا موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد؟
جواب: با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی در مورد نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و پیشه و تجارت تصمیم‌گیری خواهد کرد.
سؤال 2: چنانچه شخصی از ساختمانی که دارای پروانه مسکونی است برای طبابت یا دفتر مهندسی استفاده کند، آیا مرتکب تخلف ملکی شده است؟
جواب: برپا کردن دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، مطب، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی، برابر قانون شهرداری، تجاری محسوب نمی‌شود، بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به منظور راه‌اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد.
سؤال 3: اگر کسی انباری یا پارکینگ مسکونی و یا زیرزمین خود را برای امور تجاری یا کسب و پیشه اختصاص دهد آیا باز هم تعطیل می‌شود؟
جواب: بله، تغییر کاربری زیرزمین یا پارکینگ به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده تخلف است و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد می‌شود.
سؤال 4: اگر کسی بدون دریافت پروانه اقدام به ساخت و ساز نماید و از آن مکان به عنوان محل تجاری استفاده نماید، مرتکب تخلف ملکی شده است؟
جواب: بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین زمین‌ها و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدامی چه عمرانی و چه تفکیک زمین‌ها و شروع به ساخت و ساز از شهرداری پروانه دریافت نمایند و شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد و محتوای پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور (دارای حصار) یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری نماید، البته برای ورود به زمین محصور جهت جلوگیری از احداث و ساخت بنا اجازه مقام قضایی مورد نیاز و ضروری است.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها
6- دیوار فاصل بنای مفروز (تفکیک شده) با مشاعات و مشترکات جزء بنای مفروز محسوب می‌شود.
در ساختمان‌هایی که دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترک است و بعداً در اثر تخریب و نوسازی هر ساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمان‌ها شده است و برای هر مجموعه دیوار جداگانه ساخته شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احراز (دریافتن) عدم تجاوز به یکدیگر و ضایع شدن حق می‌توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به اینکه سوابق یا سند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود.
8- هرگاه در گواهی پایان‌کار قید شود که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است، هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آینده مطابق گواهی پایان‌کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید شود.
9- در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است، هر چند زمان آن تعیین نشده باشد، باید مقدار اصلاحی آینده مطابق گواهی پایان‌کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید شود.
9- در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع و مساحت مندرج در سند مالکیت باشد، ابتدائاً موضوع در صورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود، سپس صورت مجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد.
10- هر چند امکان دسترسی تمام مالکین آپارتمان‌ها به بام و حیاط که جزء مشترکات می‌باشد ضروری است، لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایان‌کار صادره از شهرداری‌ها اقدام به انجام تفکیک می‌نماید، عدم دسترسی بعضی از آپارتمان‌ها به بام و حیاط مانع از تفکیک نمی‌باشد، ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی در صورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود و در موقع انتقال آپارتمان‌ها به خریداران تفهیم شود و در اسناد انتقال و اسناد مالکیت ذکر گردد.